抵押物在押期间被拆迁，抵押权人怎么办？ | 不良清收

1、要求借款人、抵押人提供新抵押物或提供其他新的担保；

债权人提供借款时是基于债务人或第三人提供了相应的财产进行担保，确保债权最大限度的实现。抵押物价值的减损直接影响债权人债权的实现，即已经发生与债权发生当时不同的情况。根据《民法典》第四百零八条【抵押财产价值减少时抵押权人的保护措施】的规定，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。法律直接赋予债权人要求债务人补充担保以确保债权的权利，同时也赋予了债权人在特定情况下要求债务人提前清偿债务的权利。

为此，债权人有权在抵押物价值减损包括但不限于拆迁，抵押物灭失的情况下要求债务人提供新的担保，以确保债权的实现。

2、要求借款人提前归还全部借款本息；

如上分析，债权人在抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务的规定，因拆迁无法恢复抵押物价值，债务人只能通过提供担保的方式，确保抵押权人债权的实现。如债务人不提供担保的，则债权人有权要求债务人提前清偿全部贷款。

上述规定存在一个争议即债务人提供的担保是什么担保，是否只要债务人提供了担保，债权人就不得要求债务人提前清偿债务？笔者认为不是的，债权人对于拆迁事实是不存在过错的，因为拆迁导致抵押权人的抵押物灭失的风险不应转嫁给抵押权人。据此，客观上，债务人提供新的抵押物的价值与原抵押物价值不对等或提供人保代替物保的，债务人无权以此对抗债权人要求其提前还款的主张。

综上可知，债务人提供新的担保应当与原抵押担保财产价值相当，否则，债权人有权要求提前清偿债务。

根据担保物权的性质可知，担保物权具有物上代位性，即担保物权的效力及于担保财产因损毁、灭失所得赔偿金等代位物上，其是担保物权的重要特征。因此，拆迁抵押物的，拆迁一方基于拆除抵押房屋对于抵押人补偿的现金或房屋，抵押权人的抵押权及于抵押人取得的现金或房屋。

根据《民法典》第三百九十条 【担保物权的物上代位性】担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。可知，该物上代位性由法律直接规定，抵押权人有权依据该规定直接向抵押人主张其所得补偿款或代位物的优先权。

纵使法律明确规定担保物权的物上代位性，为此，抵押权人可以通过拆迁补偿款或补偿的房产保障其债权。但是在现实中，因房屋登记管理制度的漏洞、抵押人恶意隐瞒等因素，导致抵押权人在不知抵押物灭失的情况下，拆迁补偿方直接将补偿款支付给抵押人，抵押权人失去抵押物，又无法再向拆迁补偿方主张补偿款，导致债权失去保障。对此，设定抵押物的债权，我们提出以下建议：

1.对抵押物采取定期关注，不定期抽查的方式，核查抵押物的状态；

2.发现抵押物可能存在拆迁的可能时，及时关注抵押物的拆迁政策及进度；

3.与抵押人及时联系，沟通妥善解决债权的方式；

4.抵押物确定拆迁主体时，及时与拆迁主体联系并主张抵押权，同时务必提出明确要求拆迁主体将补偿金或赔偿金予以提存；

5.一旦发现抵押物已经灭失，抵押人不予配合的，及时核查拆迁主体的拆迁补偿条件，并诉诸法律。